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《格爾木市物業(yè)管理辦法（暫行）》已經(jīng)2019年9月23日市十四屆人民政府第32次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自2020年1月13日起施行。
2019年12月12日
格爾木市物業(yè)管理辦法（暫行）
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《國務(wù)院物業(yè)管理條例》和《青海省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過公平、公正、公開的原則選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：
（一）研究制定物業(yè)管理相關(guān)政策和物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范；
（二）對物業(yè)企業(yè)備案、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)招投標、物業(yè)服務(wù)合同簽訂的監(jiān)督管理；
（三）負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理；
（四）負責專項維修資金及物業(yè)服務(wù)履約保證金交存、使用的監(jiān)督管理；
（五）負責物業(yè)承接查驗備案、退出交接活動的指導和監(jiān)督；
（六）處理物業(yè)管理活動中的投訴；
（七）依法承擔的其他職責。
第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作實施監(jiān)督管理，行使下列職責：
（一）負責組織、指導、協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會設(shè)立、業(yè)主委員會選舉與換屆；
（二）指導和督促業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作；
（三）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛；
（四）召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決重大物業(yè)管理問題和調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；
（五）會同市房地產(chǎn)行政主管部門做好對物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常監(jiān)管、物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)承接查驗備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責人信用評價體系建立、考核、公布；
（六）依法承擔的其他職責。
第五條 社區(qū)居（村）民委員會的職責：
（一）指導、監(jiān)督物業(yè)管理工作；
（二）指導、督促落實物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)突發(fā)事件應(yīng)急預案的制定、培訓、宣傳、演練；
（三）協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會、業(yè)主之間的關(guān)系；
（四）調(diào)解矛盾糾紛；
（五）指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作；
（六）協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第六條 市物業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，依法制定和組織實施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓，調(diào)解物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，協(xié)助市房地產(chǎn)行政主管部門開展有關(guān)監(jiān)督管理工作，促進行業(yè)健康發(fā)展，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當以土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線為基礎(chǔ)，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域劃分遵循以下規(guī)定：
（一）同一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)地上、地下建筑物及其構(gòu)筑物和共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；
（二）住宅物業(yè)項目內(nèi)的非住宅物業(yè)與住宅物業(yè)，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；
（三）分期建設(shè)或者由兩個以上建設(shè)單位共同開發(fā)的物業(yè)項目，其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；
（四）其他可以劃分物業(yè)管理區(qū)域的情形。
第八條 新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域劃分是物業(yè)管理方案的重要組成部分，建設(shè)單位應(yīng)當在取得商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售前，向市房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門等單位的意見后劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。
建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域核定內(nèi)容在商品房銷售現(xiàn)場進行公示，并將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向市房地產(chǎn)行政主管部門備案，并提交以下材料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域檔案登記表；
（二）立項批文；
（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（四）土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；
（五）其他相關(guān)材料。
市房地產(chǎn)行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當在3個工作日內(nèi)予以備案，并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明。
建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明的相關(guān)內(nèi)容在商品房買賣合同中明示。
第九條 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由市房地產(chǎn)行政管理部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府征求業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會的意見，結(jié)合社區(qū)居（村）民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、共有部分情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項。
第十一條 建設(shè)單位新建住宅物業(yè)時，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位，按照下列要求無償配置物業(yè)服務(wù)用房：
（一）物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配置，且不得低于七十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配置。物業(yè)服務(wù)用房不包含門崗值班室。
（二）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當具備水、電、暖、衛(wèi)、采光等基本使用功能和條件，配置獨立的水、電、暖等計量裝置。
業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，面積不得低于二十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，面積不得低于四十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。
第十二條 物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積應(yīng)當在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當具有獨立的通道。物業(yè)服務(wù)用房建造的基本標準，應(yīng)當符合國家有關(guān)工程質(zhì)量和安全的要求。
物業(yè)服務(wù)用房不計入分攤共用建筑面積，建設(shè)單位在申請辦理房屋不動產(chǎn)登記時，應(yīng)當注明物業(yè)服務(wù)用房并申請記載登記。
第十三條 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設(shè)計指標進行審查。
市房地產(chǎn)行政主管部門，在核發(fā)商品房預售許可證時，應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)用房進行核查，市不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理房屋不動產(chǎn)登記時，應(yīng)在房屋登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置。
建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)用房配置情況在商品房銷售現(xiàn)場或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十四條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應(yīng)當按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置，信息通信、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當符合國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。
配套設(shè)施不齊全的老舊住宅小區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當配合市人民政府采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當為改造工作提供便利。
第十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備按照國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范設(shè)計，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，并與建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工、同步交付。所需費用依照國家和住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定的有關(guān)工程計價規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔。建設(shè)單位應(yīng)當配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工。
建設(shè)單位在竣工驗收后，應(yīng)當將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的使用權(quán)移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位。專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收，并負責專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護和更新。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變（配）電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。
第十六條 本辦法實施前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的使用權(quán)，由業(yè)主大會決定是否移交給專業(yè)經(jīng)營單位。決定移交的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范進行驗收。驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收，并負責專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護和更新。
驗收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費用由建設(shè)單位承擔，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第十七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主應(yīng)當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約（含臨時管理規(guī)約，下同）行使權(quán)利，自覺履行法定權(quán)利和約定的義務(wù)。
第十八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督住宅專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
（五）遵守房屋裝飾裝修的規(guī)定；
（六）支持和配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法經(jīng)營和管理活動；
（七）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當會同市房地產(chǎn)行政主管部門指導本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
業(yè)主代表由業(yè)主大會籌備組以幢、單元、樓層等為單位推薦出1至5名候選人，經(jīng)相關(guān)業(yè)主選舉產(chǎn)生。參加業(yè)主代表大會的業(yè)主代表應(yīng)當于業(yè)主代表大會7日前，就會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見。業(yè)主代表的任期與當屆的業(yè)主委員會任期相同。
第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會：
（一）交付的房屋專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十以上；
（二）交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十以上；
（三）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)的百分之三十以上。
第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合業(yè)主大會成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)所在地的街道辦事處的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域備案證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊；
（三）業(yè)主名冊；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的清單及證明；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
（七）其他有關(guān)的文件資料。
第二十三條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當在收到建設(shè)單位或者百分之十以上業(yè)主聯(lián)名提出成立業(yè)主大會申請后三十日內(nèi)，會同市房地產(chǎn)行政主管部門組建首次業(yè)主大會籌備組。
籌備召開首次業(yè)主大會會議所需的費用，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔。建設(shè)單位在報送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料時，應(yīng)當和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府商定籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用，并將籌備費用一次性交至街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代管。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當將籌備費用單獨列賬，獨立核算。首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當將籌備費用的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第二十四條 首次業(yè)主大會會議籌備組的人員結(jié)構(gòu)、組織方式按照國家、省的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
籌備組應(yīng)當將成員名單以及相關(guān)信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不得少于十五個工作日。
第二十五條 籌備組應(yīng)當按照國家、省的有關(guān)規(guī)定做好制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和確定業(yè)主委員會委員候選人名單等召開首次業(yè)主大會會議的各項籌備工作，并將有關(guān)內(nèi)容在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復，異議成立的，籌備組應(yīng)當對公告內(nèi)容予以修改并重新公告。
第二十六條 籌備組應(yīng)當自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第二十七條 業(yè)主大會討論決定下列事項：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（三）選定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；。
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）新建、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）改變共有部分的用途；
（八）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；
（九）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十八條 業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期組織召開；業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開；街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當在接到請求之日起十日內(nèi)通知業(yè)主，并在三十日內(nèi)組織召開。
第二十九條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和市房地產(chǎn)行政主管部門指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居（村）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
物業(yè)管理委員會的人員組成，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，應(yīng)當有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當出具委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。
業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。業(yè)主委員會應(yīng)當妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。
第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第三十二條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù)；
（三）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；
（四）具有一定的組織能力和文化水平；
（五）具有與履行職責相適應(yīng)的工作時間；
（六）本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。
第三十三條 業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會每屆任期三年，委員可以連選連任，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)書面告知社區(qū)居（村）民委員會。
第三十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下資料向市房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：
（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；
（二）業(yè)主大會決議；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會委員名單；
（五）其他必要資料。
第三十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、市房地產(chǎn)行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當在3個工作日內(nèi)予以備案并出具書面?zhèn)浒缸C明。備案材料不齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當書面告知須補齊的材料；備案材料齊全但存在爭議的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以暫不出具備案證明，但應(yīng)當書面說明暫不予備案的理由。業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)以虛假資料取得備案的，市房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當撤銷備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主委員會在市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)后，持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，業(yè)主委員會印章應(yīng)當標注當選屆數(shù)及任期。業(yè)主大會印章由社區(qū)（村）居（村）民委員會代為保管。業(yè)主大會印章應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定，在社區(qū)（村）居（村）民委員會監(jiān)督下使用。業(yè)主委員會應(yīng)當建立業(yè)主委員會印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。業(yè)主委員會印章應(yīng)當在其職責范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定使用。
第三十六條 業(yè)主委員會履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
（二）執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議，維護業(yè)主共同利益；
（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；
（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；
（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（九）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責。
第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立信息公開制度，定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；
（四）專項維修資金的籌集和使用情況；
（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；
（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛車位的使用、經(jīng)營情況；
（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和工作補貼的籌集、使用情況；
（八）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。
第三十八條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
（二）不履行業(yè)主委員會委員職責和業(yè)主義務(wù)的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）侵害他人合法權(quán)益的；
（五）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
第三十九條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
（一）不再具備業(yè)主身份的；
（二）喪失履行職責能力的；
（三）任職期間被追究刑事責任的；
（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第四十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，市房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第四十一條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議的召開、業(yè)主委員會的換屆及其委員的補選等工作，按照國家、省的有關(guān)規(guī)定開展。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當充分發(fā)揮對相關(guān)工作的指導、監(jiān)督作用。
第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未成立業(yè)主大會的，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導并協(xié)助業(yè)主共同依法表決有關(guān)事項。
第四十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當予以協(xié)助。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列財物移交給業(yè)主委員會。
第四十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費和補貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定，可以由全體業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支，但不得從物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營收益中列支。
第四章 前期物業(yè)管理
第四十五條 新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。鼓勵銷售后形成多個業(yè)主的非住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。
在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負責。建設(shè)單位應(yīng)當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第四十六條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標人少于3個或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式、委托相關(guān)單位選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或采取合并方式進行選聘。
建設(shè)單位應(yīng)當提供前期物業(yè)管理開辦費及物業(yè)承接查驗所需費用，費用的具體標準及支付方式由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項目規(guī)模、配套設(shè)施等因素協(xié)商確定。物業(yè)管理開辦費用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確載明。物業(yè)承接查驗的費用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十七條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當與建設(shè)單位按照國家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)的共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備進行查驗，并由雙方簽字確認查驗記錄。
實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當具備以下條件：
（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具；
（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；
（四）道路、車位、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；
（六）住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施；
（七）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第四十八條 建設(shè)單位應(yīng)當在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；
（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證復印件、附圖；
（三）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；
（四）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（五）供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準許使用文件；
（六）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（七）業(yè)主名冊；
（八）物業(yè)管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列資料向市地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；
（二）臨時管理規(guī)約；
（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；
（四）建設(shè)單位移交資料清單；
（五）查驗記錄；
（六）交接記錄；
（七）其他與承接查驗有關(guān)的資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，在業(yè)主委員會和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督確認下，向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會移交。
第五十一條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。
前期物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額承擔。
業(yè)主應(yīng)當按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費、公共水電費等費用。
第五十二條 被選聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)當在服務(wù)前繳納履約保證金。履約保證金的繳納標準：項目總建筑面積2萬平方米以下的，按照30萬元標準繳納履約保證金；項目總建筑面積2萬平方米—5萬平方米的，按照60萬元標準繳納履約保證金；項目總建筑面積5萬平方米—10平方米的，按照80萬元標準繳納履約保證金；項目總建筑面積10萬平方米以上的，按照100萬元標準繳納履約保證金。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)履約保證金由市房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處統(tǒng)一管理。
第五十四條 履約保證金應(yīng)在招標文件及前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納，并在物業(yè)服務(wù)合同中對涉及履約保證金的下列事項進行明確：
（一）履約保證金繳存和返還方式；
（二）履約保證金繳存數(shù)額和期限；
（三）逾期繳存或返還履約保證金的違約責任。
第五十五條 在雙方簽訂合同后5日內(nèi)，中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定將履約保證金繳入保證金專戶。
第五十六條 下列情況可以使用履約保證金：
（一）未按有關(guān)規(guī)定或合同約定履行義務(wù)和責任的；
（二）未按規(guī)定辦理項目承接和退出手續(xù)，不移交相關(guān)資料，或資料缺失的；
（三）服務(wù)管理不善造成小區(qū)環(huán)境惡化的；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出、終止物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主大會或者建設(shè)單位選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)基本生活秩序的維護；
（五）主管部門認定的其他情形。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，履約保證金不予返還：
（一）沒有按照合同履行義務(wù)，造成較大影響的；
（二）拒不履行保質(zhì)期內(nèi)維修責任的；
（三）惡意退出物業(yè)服務(wù)項目的；
（四）發(fā)生重大責任事故的，造成較大影響的；
（五）違反國家法律法規(guī)，不誠信服務(wù)，不接受行政主管部門監(jiān)管的；
（六）合同約定的不予返還履約保證金的其他情形。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不續(xù)約的，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)動態(tài)監(jiān)管和履約情況，按下列程序退還物業(yè)服務(wù)履約保證金本金金額：
（一）市房地產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、建設(shè)單位現(xiàn)場檢查履約情況；
（二）根據(jù)項目履約情況，退還物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金本金金額。
第五十九條 履約保證金除用于本辦法第五十六條、第五十七條所列情況外，不得挪作他用。產(chǎn)生的利息應(yīng)統(tǒng)籌用于促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的事項，用于解決物業(yè)服務(wù)行業(yè)各項應(yīng)急管理工作。
第五章 物業(yè)服務(wù)
第六十條 市外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當?shù)娇h級市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)核驗備案手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)當按照國家和省有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書或者培訓合格證書。
第六十一條 業(yè)主大會可以決定采用招投標或者協(xié)議的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會決定采用招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會按照國家、省有關(guān)規(guī)定組織招投標。
業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會擬訂選聘方案，提請業(yè)主大會投票表決。
市房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當指導、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的活動。
第六十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：
（一）物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備的維護和管理；
（二）公共秩序維護、安全防范、車輛停放管理；
（三）環(huán)境衛(wèi)生清潔和公共綠化養(yǎng)護；
（四）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；
（五）物業(yè)檔案及相關(guān)資料的保管；
（六）其他物業(yè)管理服務(wù)事項。
第六十四條 物業(yè)服務(wù)合同期滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期滿前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當與業(yè)主委員會協(xié)商；協(xié)商不成的，按照合同約定的爭議解決方式解決。雙方協(xié)商或者爭議解決期間不得單方終止履行合同約定的義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方不續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當書面告知市房產(chǎn)行政主管部門。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會對不續(xù)約或者提前解除合同有異議的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以在接到告知后五日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并及時組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)解決爭議事項。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定和合同約定辦理交接手續(xù)，并移交下列資料：
（一）移交物業(yè)服務(wù)用房等共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備；
（二）移交本辦法第四十九條規(guī)定的資料；
（三）移交物業(yè)檔案、維修和保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料及保養(yǎng)記錄；。
（四）結(jié)清預收、代收和預付、代付的有關(guān)費用；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
對拒不退出或者拒不移交資料的，業(yè)主委員會可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決；協(xié)調(diào)不成的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)解決；有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關(guān)依法處理。
第六十六條 市房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主大會的決定有異議等為由拒絕辦理交接。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當責令其限期撤出，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行接管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止物業(yè)服務(wù)合同的，在未落實物業(yè)管理期間，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)實施臨時管理。臨時管理期間的服務(wù)內(nèi)容及收費標準，參照市價格及房地產(chǎn)行政主管部門普通住宅物業(yè)公共服務(wù)最低等級標準及對應(yīng)的公共服務(wù)費指導價執(zhí)行。
第六十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用人員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護等服務(wù)均屬保安服務(wù)行為，相關(guān)保安人員及保安服務(wù)應(yīng)當符合國家保安服務(wù)管理的有關(guān)規(guī)定，依法接受公安機關(guān)的業(yè)務(wù)指導和監(jiān)督管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安服務(wù)管理具體辦法由公安部門會同物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第六十八條 業(yè)主應(yīng)當依照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定履行交費義務(wù)。
業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用或者公共水電分攤費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，可以申請人民法院強制執(zhí)行并按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用。物業(yè)受讓人應(yīng)當將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第六十九條 已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔。物業(yè)交付后，業(yè)主未實際入住使用的，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交申請，交納物業(yè)服務(wù)費總額百分之七十的費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以存在開發(fā)建設(shè)遺留問題、未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等理由拒交物業(yè)服務(wù)費用。
第七十條 規(guī)劃設(shè)計為集中供熱的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主要求停止供熱的，應(yīng)當在本供熱期開始三十日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議，并交納采暖費總額百分之五十的費用。可能危害其他用戶用熱或者影響室內(nèi)公共設(shè)施安全運行的不得停止用熱。
具備供熱計量條件的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當實行供熱計量收費制度。
第七十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。
第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依照法律、法規(guī)規(guī)定，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)維修和養(yǎng)護電梯、壓力容器等特種設(shè)備，并向特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)申請定期檢驗。
第七十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準等事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期將物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。
物業(yè)服務(wù)費按月計收，最長預收期限不得超過六個月，業(yè)主自愿交納的除外。
第七十四條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當按照服務(wù)星級，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)收費是否實行政府指導價由業(yè)主大會決定；非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務(wù)收費標準，由當事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實行政府指導價的，市人民政府價格主管部門會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標準調(diào)整幅度以及消費物價指數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務(wù)星級收費標準以及相應(yīng)的基準價與浮動幅度，并向社會公布。價格行政主管部門應(yīng)當每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)星級標準以及相應(yīng)的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的，其收費標準可以由雙方另行約定。
第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示，每年公示不少于二次。公共水電費等物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的費用，按照實際費用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的公共水電費等費用分攤情況提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當答復。
建設(shè)單位在新建住宅建設(shè)時應(yīng)當對幢、單元范圍內(nèi)業(yè)主使用的電梯、水泵等共用設(shè)施設(shè)備安裝獨立的計量器具，便于公共水電費等費用的計量與分攤。
第七十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)管理服務(wù)，不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用、不配合管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。
第七十七條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用。業(yè)主專有部分使用的，由業(yè)主承擔；物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔；部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主共同承擔。
專業(yè)經(jīng)營單位不得對符合條件的用戶無正當理由拒絕服務(wù)或者停止服務(wù)，不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用或者提供無償服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
第七十八條 單體物業(yè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督指導下，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理。業(yè)主自行管理的，應(yīng)當對下列事項作出決定：
（一）自行管理的執(zhí)行機構(gòu)、管理人；
（二）自行管理的內(nèi)容、標準、費用和期限；
（三）聘請專業(yè)機構(gòu)的方案；
（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。
電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。
第七十九條 自行管理的業(yè)主委員會、管理負責人應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年公布管理費用的收支情況。業(yè)主針對收支情況提出的詢問，業(yè)主委員會、管理負責人應(yīng)當及時答復。
第八十條 市公安局、市城市管理綜合行政執(zhí)法局、市生態(tài)環(huán)境局，市房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)（村）居（村）民委員會應(yīng)按照各自職責指導幫助本轄區(qū)內(nèi)自行管理的小區(qū)做好物業(yè)服務(wù)工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第八十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
第八十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途；
（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；
（三）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（五）破壞或者擅自改變房屋外觀；
（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品，或者存放、鋪設(shè)超負荷物品；
（七）排放有毒、有害物質(zhì)；
（八）隨意堆放、傾倒、拋擲垃圾、雜物和露天焚燒；
（九）制造超標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；
（十）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；
（十一）占用、堵塞消防通道、安全出口，損壞消防設(shè)施、器材；
（十二）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營、停放車輛；
（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
（十四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當及時依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第八十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施確需改變用途的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會討論決定同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。
因維修物業(yè)或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復原狀。
第八十四條 業(yè)主應(yīng)當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準或者房地產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意后，依法辦理相關(guān)手續(xù)。
住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，業(yè)主應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，并按照非住宅類用房收取物業(yè)服務(wù)費。
第八十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定車庫、車位的出售、附贈或者出租方式、租售價格、租售時間、租售期限等內(nèi)容。
建設(shè)單位不得將物業(yè)配套的車庫、車位出售給業(yè)主以外的其他人。業(yè)主要求承租尚未出售并空置的車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，車庫、車位有空余的，可以臨時出租給其他人，租賃合同期限不得超過六個月。
第八十六條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意，可以在業(yè)主共有的道路、場地新劃定車位，用于業(yè)主停車。新劃定車位不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
車輛停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標準。
業(yè)主對車輛停放有保管要求的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
第八十七條 利用業(yè)主共有部分及其附屬設(shè)施進行經(jīng)營的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營所得收益，屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
業(yè)主大會決定利用共有部分及其附屬設(shè)施進行經(jīng)營的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，并向其支付報酬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將經(jīng)營所得收益單獨分類列賬，每半年公布一次經(jīng)營所得收益收支情況，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第八十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定以及裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時向有關(guān)部門報告。
第八十九條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，可以由物業(yè)管理企業(yè)報經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照業(yè)主公約的約定，代為維修養(yǎng)護或者采取應(yīng)急防范措施，費用由責任人承擔。
發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，維修費用由相關(guān)責任人承擔。
物業(yè)應(yīng)當定期維修養(yǎng)護。物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時履行維修養(yǎng)護義務(wù)。經(jīng)市房地產(chǎn)管理部門督促限期改正，仍未進行維修養(yǎng)護的，由市房地產(chǎn)管理部門組織代為實施，費用由相關(guān)責任人承擔。
第九十條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設(shè)單位在辦理房屋不動產(chǎn)初始登記前，應(yīng)當將物業(yè)保修金交存至房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的專戶，專項用于保修期內(nèi)物業(yè)的維修。
第九十一條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋不動產(chǎn)登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
首期物業(yè)專項維修資金可以由業(yè)主交存，也可以由業(yè)主委托開發(fā)建設(shè)單位代收代交，并按下列方式交存：
（一）已售出的房屋，業(yè)主或者開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在辦理商品房買賣合同備案之前，按照住宅專項維修資金管理辦法規(guī)定將專項維修資金一次性存入物業(yè)專項維修資金專戶，憑足額交清的憑證辦理商品房買賣合同備案；
（二）未售出的房屋及未足額交存物業(yè)專項維修資金的房屋，開發(fā)建設(shè)單位在辦理不動產(chǎn)登記前，按照住宅專項維修資金管理辦法規(guī)定一次性足額存入物業(yè)專項維修資金專戶，憑市建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門出具交清憑證辦理不動產(chǎn)權(quán)登記；
購房人憑市建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門出具的分戶交款憑證辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。
專項維修資金的交存、使用、管理按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，接受審計、財政主管部門的監(jiān)督管理及業(yè)主的查詢。
第九十二條 專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存百分之三十的，由業(yè)主大會決定續(xù)交方案。
第九十三條 發(fā)生下列緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當先行采取應(yīng)急措施，同時由業(yè)主委員會向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門提出緊急情況維修申請報告，房地產(chǎn)行政主管部門接到報告后，應(yīng)當在三個工作日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)。經(jīng)核準后，維修、更新和改造的費用在專項維修資金中列支：
（一）屋面防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴重安全隱患的。
（三）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；
（四）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的。
（五）其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。
發(fā)生前款所列情形，未按規(guī)定實施維修、更新和改造的，房地產(chǎn)行政主管部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支。
第九十四條 已由專業(yè)經(jīng)營單位接收的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護和更新等費用，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或者損壞時，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當及時進行維修、養(yǎng)護和更新，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當予以配合。
專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
第七章 附 則
第九十五條 本辦法下列用語的含義：
（一）最終用戶。是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。
（二）專有部分。是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋（含整棟建筑物）、車位、攤位，以及規(guī)劃專屬于特定房屋且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
（三）共有部分。是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有道路或者其他場地設(shè)置的車位；建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。
（四）共用設(shè)施設(shè)備。是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
（五）有利害關(guān)系的業(yè)主。是指本幢建筑物內(nèi)的其他業(yè)主及本幢建筑物之外能證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主。
第九十六條 本辦法自公布之日起30日后施行，有效期2年，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局解釋。
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